Kinh nghiệm nghiệm thu công trình xây dựng dân dụng hiệu quả

Quy trình nghiệm thu công trình là bước quan trọng giúp kiểm soát chất lượng, độ an toàn và độ bền của ngôi nhà trước khi đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, với nhiều gia chủ, nhất là chưa có kinh nghiệm xây nhà lần đầu, việc nghiệm thu có thể khá phức tạp. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ các bước cần thực hiện và những lưu ý quan trọng trong quá trình này.

Nghiệm thu công trình xây dựng là gì?

Nghiệm thu công trình xây dựng là quá trình kiểm tra, đánh giá và xác nhận chất lượng, khối lượng của từng hạng mục hoặc toàn bộ công trình sau khi thi công. Việc nghiệm thu được thực hiện bằng cách đối chiếu hiện trạng với bản vẽ thiết kế, hợp đồng, tiêu chuẩn kỹ thuật và quy định liên quan. Đây là cơ sở để yêu cầu khắc phục sai sót, lập biên bản nghiệm thu và tiến hành bàn giao công trình đưa vào sử dụng. 

Các nguyên tắc nghiệm thu công trình chuẩn xác

Dưới đây là các nguyên tắc nghiệm thu công trình dân dụng mà bạn cần nắm rõ, cụ thể như sau:

• Nghiệm thu đúng phạm vi: Kiểm tra chính xác từng công việc, bộ phận và hạng mục công trình theo hồ sơ thiết kế, yêu cầu kỹ thuật và nội dung hợp đồng.
• Tuân thủ đúng trình tự: Nghiệm thu phải được thực hiện theo từng giai đoạn thi công, bảo đảm đầy đủ các bước theo quy định, không tự ý bỏ qua.
• Đầy đủ thành phần tham gia: Quá trình nghiệm thu cần có đại diện chủ đầu tư, nhà thầu thi công và đơn vị tư vấn giám sát (nếu có).
• Đáp ứng căn cứ kỹ thuật: Kết quả nghiệm thu phải phù hợp với thiết kế đã được phê duyệt, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng hiện hành, cùng các thỏa thuận trong hợp đồng.
• Bảo đảm tính khách quan: Việc đánh giá cần được tiến hành trung thực, minh bạch, dựa trên tình trạng thực tế của công trình và không thiên vị.
• Ghi nhận đầy đủ kết quả: Những sai sót hoặc vấn đề phát hiện trong quá trình kiểm tra phải được lập biên bản rõ ràng, xác định trách nhiệm và đề xuất phương án xử lý cụ thể.

Phân loại nghiệm thu công trình xây dựng

Trong quy trình xây dựng nhà ở, có 5 giai đoạn nghiệm thu quan trọng mà gia chủ và các bên liên quan cần đặc biệt lưu ý, cụ thể như sau:

Nghiệm thu công trình từng phần hoặc theo hạng mục

Khi hoàn thành từng phần việc hoặc hạng mục xây dựng, chủ đầu tư, nhà thầu và các bên liên quan sẽ phối hợp kiểm tra, đánh giá chất lượng thi công. Hoạt động này được áp dụng cho các công việc như đào móng, lắp dựng cốt thép sàn, đổ bê tông cột… Nghiệm thu theo từng hạng mục giúp kịp thời phát hiện sai sót, bảo đảm yêu cầu kỹ thuật trước khi chuyển sang giai đoạn tiếp theo.

Nghiệm thu theo từng giai đoạn

Sau khi hoàn thành một giai đoạn chính hoặc một bộ phận độc lập của công trình, các bên liên quan sẽ tiến hành nghiệm thu để đánh giá chất lượng và xác nhận đủ điều kiện chuyển sang bước thi công tiếp theo. Hoạt động này thường được áp dụng đối với các giai đoạn quan trọng như hoàn thiện phần móng, phần thô hoặc hệ khung bê tông cốt thép.

Nghiệm thu khi có sự thay đổi, phát sinh

Trong quá trình xây dựng, công trình có thể xuất hiện những thay đổi hoặc công việc phát sinh so với kế hoạch ban đầu. Sau khi hoàn tất các nội dung điều chỉnh, các bên liên quan cần tổ chức nghiệm thu bổ sung nhằm kiểm tra và xác nhận hạng mục đã được thi công đúng thiết kế, tiêu chuẩn và yêu cầu kỹ thuật.

Nghiệm thu hoàn thành công trình để bàn giao

Trước khi công trình được bàn giao, nhà thầu xây dựng cùng chủ đầu tư kiểm tra và nghiệm thu tổng thể tất cả hạng mục. Khi công trình đáp ứng đầy đủ yêu cầu về thiết kế, chất lượng và tiêu chuẩn kỹ thuật, hai bên sẽ lập biên bản bàn giao, hoàn thiện hồ sơ hoàn công và chính thức đưa công trình vào sử dụng. 

Nghiệm thu sửa chữa, bảo trì công trình 

Sau khi hoàn thành các công việc sửa chữa hoặc bảo trì, các bên liên quan cần tổ chức nghiệm thu để đánh giá chất lượng thực tế. Quá trình này tập trung kiểm tra khối lượng thi công, vật liệu sử dụng, yêu cầu kỹ thuật và khả năng vận hành của từng hạng mục. Nếu phát hiện sai sót, nhà thầu phải khắc phục trước khi bàn giao. Kết quả nghiệm thu cần được ghi nhận bằng biên bản để làm căn cứ xác định trách nhiệm và bảo hành. 

Quy trình nghiệm thu công trình xây dựng từ A-Z

Căn cứ nội dung quy định về nghiệm thu công việc xây dựng, quy trình có thể được hệ thống thành 6 bước dưới đây. Lưu ý, căn cứ hiện hành là Điều 22 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/07/2026 và thay thế Nghị định 06/2021/NĐ-CP. Xem văn bản chính thức.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ nghiệm thu

Căn cứ vào tiến độ thi công thực tế và kế hoạch tổ chức kiểm tra, thí nghiệm, nhà thầu xác định công việc đã hoàn thành và cần được nghiệm thu. Trước khi gửi đề nghị, nhà thầu cần kiểm tra lại chất lượng thi công, chuẩn bị các kết quả thí nghiệm, kiểm tra vật liệu, thiết bị và những hồ sơ kỹ thuật liên quan.

Bước 2: Nhà thầu gửi đề nghị nghiệm thu

Sau khi xác nhận công việc đã hoàn thành, nhà thầu thi công gửi đề nghị nghiệm thu đến người trực tiếp giám sát công trình. Nội dung đề nghị cần xác định rõ công việc, vị trí, thời gian dự kiến và các tài liệu phục vụ quá trình kiểm tra, đánh giá.

Bước 3: Kiểm tra hồ sơ và căn cứ nghiệm thu

Người giám sát thi công tiến hành rà soát công việc được đề nghị nghiệm thu dựa trên:

• Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt;
• Chỉ dẫn kỹ thuật của công trình;
• Quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật được áp dụng;
• Kết quả kiểm tra, thí nghiệm chất lượng vật liệu và thiết bị;
• Kết quả quan trắc liên quan đến công việc cần nghiệm thu;
• Các yêu cầu kỹ thuật và thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng.

Việc kiểm tra giúp xác định công việc đã được thi công đúng thiết kế, sử dụng vật liệu phù hợp và đáp ứng yêu cầu chất lượng hay chưa.

Bước 4: Tiến hành nghiệm thu tại công trường

Người trực tiếp giám sát thi công của chủ đầu tư phối hợp với người phụ trách kỹ thuật của nhà thầu kiểm tra thực tế tại công trường. Việc nghiệm thu phải được thực hiện trong thời gian không quá 24 giờ kể từ khi nhận được đề nghị của nhà thầu.

Các bên sẽ kiểm tra khối lượng, kích thước, vị trí, chất lượng thi công và những yêu cầu kỹ thuật có liên quan. Người tham gia nghiệm thu phải chịu trách nhiệm về kết quả đánh giá của mình.

Bước 5: Đánh giá và đưa ra kết luận nghiệm thu

Sau khi kiểm tra, các bên đưa ra một trong hai kết luận:

• Chấp nhận nghiệm thu: Công việc đáp ứng yêu cầu về thiết kế, chất lượng và kỹ thuật; nhà thầu được phép triển khai công việc tiếp theo.
• Không chấp nhận nghiệm thu: Công việc còn sai sót hoặc chưa đáp ứng yêu cầu; người giám sát phải thông báo lý do bằng văn bản và yêu cầu nhà thầu sửa chữa, hoàn thiện.

Đối với công việc chưa đạt yêu cầu, nhà thầu phải khắc phục theo nội dung được ghi nhận và đề nghị tổ chức nghiệm thu lại trước khi chuyển sang bước thi công tiếp theo.

Bước 6: Lập và ký biên bản nghiệm thu

Kết quả nghiệm thu phải được xác nhận bằng biên bản. Biên bản có thể lập riêng cho từng công việc hoặc lập chung cho nhiều công việc thuộc cùng một hạng mục, miễn là phù hợp với trình tự thi công.

Biên bản nghiệm thu cần thể hiện đầy đủ:

• Tên công việc được nghiệm thu;
• Thời gian và địa điểm nghiệm thu;
• Thành phần tham gia ký biên bản;
• Kết luận chấp nhận hoặc không chấp nhận nghiệm thu;
• Xác nhận cho phép triển khai công việc tiếp theo;
• Yêu cầu sửa chữa, hoàn thiện và các nội dung khác nếu có;
• Chữ ký, họ tên và chức vụ của người ký;
• Các phụ lục kèm theo nếu có.

Thành phần ký biên bản thông thường gồm người trực tiếp giám sát thi công của chủ đầu tư, người phụ trách kỹ thuật của nhà thầu thi công hoặc nhà thầu chính và đại diện kỹ thuật của nhà thầu phụ nếu có.

Đối với hợp đồng EPC, hợp đồng chìa khóa trao tay hoặc nhà thầu liên danh, thành phần ký biên bản được xác định theo hình thức hợp đồng và phạm vi công việc mà từng bên trực tiếp thực hiện.

Xem thêm: Xin giấy phép xây dựng ở đâu 2026? Hướng dẫn từng trường hợp

Những sai sót phổ biến khi nghiệm thu công trình

Trong thực tế, nhiều gia chủ thường tập trung kiểm tra các hạng mục dễ quan sát như gạch lát, lớp sơn hoặc thiết bị hoàn thiện, nhưng lại ít quan tâm đến những phần bị che khuất như cốt thép móng, dầm, sàn, cột và hệ thống chống thấm. Đây lại là các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chịu lực, độ bền và tuổi thọ công trình. Nếu bỏ qua khâu nghiệm thu, việc sửa chữa về sau sẽ rất phức tạp, tốn kém nhiều chi phí và công sức. 

Bỏ qua hoặc vắng mặt tại các giai đoạn nghiệm thu quan trọng

Trong thực tế, nhiều gia chủ thường tập trung kiểm tra các hạng mục dễ quan sát như gạch lát, lớp sơn hoặc thiết bị hoàn thiện, nhưng lại ít quan tâm đến những phần bị che khuất như cốt thép móng, dầm, sàn, cột và hệ thống chống thấm. Đây lại là các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chịu lực, độ bền và tuổi thọ công trình. Nếu bỏ qua khâu nghiệm thu, việc sửa chữa về sau sẽ rất phức tạp, tốn kém nhiều chi phí và công sức.

Chưa thực hiện kiểm tra, đánh giá độc lập

Do đặt quá nhiều niềm tin vào nhà thầu, không ít gia chủ giao toàn bộ việc thi công mà không thường xuyên kiểm tra, giám sát. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là khi nhà thầu thiếu uy tín, có thể dẫn đến thi công sai kỹ thuật, làm việc qua loa hoặc cắt giảm vật tư, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công trình.

Bên cạnh đó, phần lớn gia chủ không có đủ chuyên môn để tự đánh giá công tác nghiệm thu đã đáp ứng yêu cầu hay chưa. Vì vậy, nên nhờ kỹ sư, kiến trúc sư hoặc đơn vị tư vấn giám sát độc lập hỗ trợ kiểm tra nhằm bảo đảm kết quả chính xác và khách quan.

Xem xét hồ sơ nghiệm thu chưa đầy đủ, kỹ lưỡng

Gia chủ chỉ nên ký biên bản nghiệm thu sau khi đã đọc kỹ và hiểu đầy đủ mọi nội dung. Nếu còn bất kỳ điều khoản hoặc thông tin nào chưa rõ, cần yêu cầu nhà thầu giải thích cụ thể trước khi xác nhận. Việc ký khi chưa kiểm tra cẩn thận có thể khiến gia chủ gặp bất lợi nếu phát sinh tranh chấp hoặc khiếu nại về sau.

Không yêu cầu khắc phục các hạng mục chưa đạt yêu cầu

Trong quá trình nghiệm thu, nếu phát hiện bất kỳ sai sót nào, gia chủ cần yêu cầu nhà thầu ghi nhận rõ trong biên bản và khắc phục kịp thời. Không nên để việc sửa chữa kéo dài, bởi những lỗi ban đầu có thể ảnh hưởng đến các hạng mục liên quan, làm tăng mức độ hư hỏng, thời gian xử lý và chi phí khắc phục về sau.

Không đối chiếu hiện trạng với bản vẽ thiết kế và hợp đồng xây dựng

Từ kinh nghiệm xây nhà trọn gói, chúng tôi nhận thấy nhiều gia chủ chỉ quan sát bằng mắt thường khi kiểm tra công trình mà không đo đạc và đối chiếu với bản vẽ thiết kế. Cách nghiệm thu cảm tính này có thể khiến những sai lệch về kích thước, cao độ tầng hoặc vị trí hạng mục không được phát hiện kịp thời, gây khó khăn và tốn kém khi sửa chữa về sau.

Hy vọng bài viết “Kinh nghiệm nghiệm thu công trình xây dựng dân dụng hiệu quả” đã giúp gia chủ nắm rõ quy trình, nguyên tắc và những sai sót cần tránh khi kiểm tra công trình. Việc tham gia nghiệm thu đầy đủ, đối chiếu hồ sơ thiết kế và yêu cầu nhà thầu xử lý kịp thời các hạng mục chưa đạt sẽ góp phần bảo đảm chất lượng, an toàn và độ bền lâu dài.

Công ty xây nhà trọn gói uy tín – Xây Dựng Hải Sơn Kim

• Hotline: 0817008839
• Trụ sở chính: 1331/15/244, Đ. Lê Đức Thọ, Phường An Hội Tây, TP. Hồ Chí Minh
• Email: support@haisonkim.com
• Website: https://haisonkim.com/

Xem thêm: Xin phép xây dựng mất bao lâu? Giấy phép có hiệu lực bao lâu?